Blanca City có đang đi trước nhu cầu thật của thị trường Vũng Tàu?

Blanca City có đang đi trước nhu cầu thật của thị trường Vũng Tàu là câu hỏi tôi nhận được khá nhiều trong giai đoạn mở bán. Một đại đô thị biển 96ha, được Sun Group phát triển tại mặt tiền đường 3/2, liền kề bãi tắm Long Cung – Thủy Tiên, sở hữu SunWorld gần 19ha và tổ hợp condotel, căn hộ, nhà phố, biệt thự… rõ ràng không phải một dự án quen thuộc với nhu cầu ở truyền thống của Vũng Tàu. Nhưng thị trường hôm nay không còn giống 10 năm trước, và bài toán “nhu cầu thật” phải được nhìn đủ ba nhóm: cư dân địa phương, khách du lịch – second home từ TP.HCM và dòng khách tương lai khi hạ tầng hoàn thiện.

Dưới đây là góc nhìn thực tế của Lưu Trung Quân – CEO SaleReal với 15 năm làm BĐS về câu chuyện Blanca City Vũng Tàu có đang đi trước hay đi đúng nhịp thị trường Vũng Tàu.

Nhiều nhà đầu tư cho rằng dự ánBlanca Vũng Tàu đang “đi trước” nhu cầu thật của thị trường Vũng Tàu, nhưng thực tế chính tầm nhìn đón đầu xu hướng mới giúp dự án này trở thành điểm đến chiến lược.

Để có cái nhìn toàn diện hơn về tiềm năng sinh lời, hãy xem phân tích tại: Có nên đầu tư Blanca City

Nhu cầu thật của thị trường Vũng Tàu gồm những gì?

Bài toán “đi trước nhu cầu” chỉ có ý nghĩa nếu chúng ta hiểu rõ hiện tại thị trường đang thiếu gì, thừa gì và khách hàng thật sự muốn gì trong 5–10 năm tới. 

Với Vũng Tàu, tôi luôn tách thành 3 lớp: nhu cầu du lịch ngắn ngày của khách khu vực TP.HCM, nhu cầu second home – ngôi nhà thứ hai, và nhu cầu ở thật của cư dân địa phương đang dịch chuyển chuẩn sống.

Nhu cầu du lịch cuối tuần từ TP.HCM và vùng lân cận

Từ TP.HCM đến Vũng Tàu hiện nay mất khoảng 2 giờ lái xe qua quốc lộ 51 hoặc cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, tạo ra một dòng khách cuối tuần rất ổn định nhiều năm qua. 

Khách đến từ TP.HCM, Biên Hòa, Bình Dương, Đồng Nai, Long Thành xem Vũng Tàu như “bãi biển gần nhất” – có thể quay về trong ngày hoặc 2 ngày 1 đêm mà không cần bay.

Tuy nhiên, cấu trúc lưu trú hiện nay vẫn chủ yếu là khách sạn, nhà nghỉ, homestay nhỏ lẻ, ít sản phẩm đồng bộ gắn với tổ hợp giải trí tầm cỡ. Công suất phòng tại các khách sạn 4–5 sao những năm gần đây luôn duy trì mức cao, nhưng khả năng chi tiêu và thời gian lưu trú của khách bị hạn chế vì thiếu trải nghiệm mới. 

Second home và nhu cầu di chuyển thuận tiện

Nhóm khách thứ hai là gia đình trung lưu – khá giả ở TP.HCM muốn sở hữu second home ven biển, nhưng không muốn phụ thuộc vào máy bay như Phú Quốc hay Nha Trang. 

Họ cần một nơi có thể lái xe 2 giờ, đến nhà riêng của mình, cuối tuần mở cửa là có không gian xanh, tiện ích đầy đủ, con cái có khu vui chơi và người lớn có nơi nghỉ dưỡng.

Cư dân địa phương và sự dịch chuyển chuẩn sống đô thị biển

Lớp nhu cầu thứ ba đến từ chính cư dân Bà Rịa – Vũng Tàu. Trước đây, chuẩn sống phổ biến là nhà phố mặt đường, bám quốc lộ hoặc trung tâm cũ. 

Nhưng khi hạ tầng mở rộng, quỹ đất đẹp ven biển dần tái quy hoạch, lớp khách hàng trẻ, đội ngũ chuyên gia, quản lý và chủ doanh nghiệp tại địa phương bắt đầu tìm kiếm những khu đô thị chuẩn mực hơn: quy hoạch đồng bộ, có không gian xanh, khu thể thao, công viên, khu bán lẻ hiện đại.

Trung tâm Vũng Tàu hiện đang khan hiếm không gian sống chất lượng cao, tạo ra nhu cầu lớn cho nhà ở tại các khu đô thị bài bản như Sun Vũng Tàu

Blanca City đang ở đâu trong nhịp nhu cầu của thị trường Vũng Tàu?

Theo tôi nhìn nhận, Blanca Vũng Tàu đi trước khoảng nửa bước so với bức tranh Vũng Tàu hiện tại, nhưng đi đúng nhịp với chu kỳ hạ tầng và nhu cầu thật giai đoạn 2025–2030. 

Vấn đề không phải là “quá lớn” hay “quá sớm”, mà là cơ cấu sản phẩm, tốc độ bung hàng và khả năng lấp đầy theo từng pha.

Cấu trúc sản phẩm đa dạng đáp ứng mọi nhu cầu tương lai

Trong 96ha, dự án Sun Vũng Tàu không tung ra một lúc toàn bộ sản phẩm mà chia rất rõ: 939 căn thấp tầng (nhà phố, song lập, đơn lập, grand villa) và 8 block cao tầng khoảng 8.444 căn, tách thành condotel (Blanca Tower) và căn hộ sở hữu lâu dài (Beacon Tower). 

Giai đoạn đầu, chủ đầu tư tập trung vào căn hộ nghỉ dưỡng và thấp tầng mặt biển sở hữu lâu dài, số lượng chỉ vài trăm căn, bao quanh bởi 4 công viên và sát SunWorld.

Phối cảnh căn hộ Blanca City

Với nhóm nhà phố, biệt thự mặt biển, đây là sản phẩm khan hiếm, kết hợp vừa ở vừa kinh doanh, phù hợp cả nhu cầu second home và khai thác du lịch. 

Giá từ khoảng 22–26 tỷ với mặt tiền 7,5m, diện tích sử dụng hơn 500m², thanh toán chỉ 30% trong 3 năm là mức giá không “rẻ” nhưng tương đối hợp lý khi so với shophouse biển Hồ Tràm hay các trục ven biển khác. 

Cơ cấu này cho thấy dự án không “bán đại trà” mà đang xây nền tảng giá trị cho giai đoạn cao tầng sau.

Nguồn cầu thật đã lộ diện rõ ràng

Một dự án bị xem là “đi trước quá xa nhu cầu” khi không có dòng khách đủ lớn để lấp đầy công suất sử dụng và khai thác. 

Với Blanca City, tôi nhìn vào ba nguồn: dòng khách nội vùng (TP.HCM, Đông Nam Bộ), dòng khách nội địa mở rộng và dòng khách quốc tế sau khi sân bay Long Thành vận hành.

Hiện tại, trước cả khi SunWorld Water Park hoàn thiện, Vũng Tàu đã là một trong những điểm đến biển có lượng khách ổn định nhất phía Nam. 

Khi công viên nước 19ha khai trương dự kiến vào 30/4/2026, cộng thêm cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và sau đó là Long Thành – Hồ Tràm, thời gian di chuyển rút xuống, trải nghiệm giải trí nâng lên, khả năng kéo dài thời gian lưu trú từ 1–2 đêm lên 2–3 đêm là rất rõ. 

Phối cảnh công viên nước Sun Group Vũng Tàu, tâm điểm hút traffic cho dự án

Điều này trực tiếp hỗ trợ hiệu quả khai thác condotel, căn hộ dịch vụ và cả nhà phố thương mại ở dự án.

Về dài hạn 5–10 năm, khi sân bay quốc tế Long Thành hoạt động ổn định, Vũng Tàu có cơ hội trở thành cửa ngõ biển cho khách quốc tế kết hợp nghỉ dưỡng – MICE – vui chơi, tương tự cách Hạ Long “lột xác” khi cao tốc và SunWorld xuất hiện.

Nhà đầu tư nên tiếp cận Blanca City như thế nào?

Khi tư vấn cho nhà đầu tư Blanca Vũng Tàu, tôi thường cùng khách hàng bóc tách xem dự án phù hợp với kiểu người mua nào, chân dung dòng tiền ra sao và khung thời gian nắm giữ bao lâu là hợp lý.

Khách mua ở thật và second home

Với người mua ở thật hoặc second home, tôi ưu tiên phân khúc nhà phố, biệt thự song lập – đơn lập ở các tuyến nội khu gần công viên, gần SunWorld nhưng không nhất thiết phải sát trục thương mại nhất. 

Nhà phố Sun Vũng Tàu là lựa chọn lý tưởng cho khách hàng mua ở

Nhóm khách này thường là gia đình có thu nhập tốt, đã có nhà chính tại TP.HCM hoặc Bà Rịa – Vũng Tàu, muốn một không gian sống gần biển, có thể ở thường xuyên hoặc cuối tuần.

Nhà đầu tư cho thuê và bài toán đòn bẩy

Với nhà đầu tư cho thuê, nhất là condotel và căn hộ, tôi thường khuyến nghị cách tiếp cận “an toàn trước, tối ưu sau”: giả định tỷ lệ lấp đầy và giá thuê ở mức thận trọng trong 3 năm đầu, coi hỗ trợ lãi suất 0%/36 tháng là “đệm an toàn” để thị trường đủ thời gian hấp thụ.

Thay vì vay tối đa, nhà đầu tư nên cân nhắc tỷ lệ vay ở vùng 50–60% giá trị tài sản, đảm bảo tổng chi phí vốn không vượt quá mức dòng tiền thuê kỳ vọng ở kịch bản bảo thủ. 

Ở góc nhìn của tôi, Blanca City không phải là dự án “đi trước một cách mạo hiểm”, mà là bước đi sớm nhưng hợp lý theo chu kỳ phát triển mới của Vũng Tàu. Nhu cầu du lịch biển của TP.HCM và Đông Nam Bộ là có thật, nhu cầu second home và nâng chuẩn sống đô thị biển cũng là xu hướng đã xảy ra ở nhiều địa phương trước đó. Dự án đang tạo sẵn một “khung đô thị” để đón những nhu cầu này trong giai đoạn 2025–2030, với sự hỗ trợ rất mạnh từ hạ tầng và hệ sinh thái Sun Group.

Nếu anh, chị muốn tôi bóc tách kỹ hơn từng dòng sản phẩm, lựa chọn căn phù hợp ngân sách và xây kế hoạch dòng tiền an toàn cho riêng mình, có thể nhắn Zalo hoặc gọi trực tiếp Lưu Trung Quân – CEO SaleReal qua số hotline: 0938.00.77.78, tôi sẽ tư vấn chi tiết 1:1.